Theo các chuyên gia, dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản vẫn nhiều nhưng có chọn lọc. Dòng tiền thông minh đổ vào bất động sản đang tìm đến những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế thay vì kỳ vọng “lướt sóng”.
Người mua không còn chỉ chờ “sóng” giá
Nhiều nghiên cứu chỉ ra, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mà kỳ vọng tăng giá không còn là yếu tố duy nhất quyết định một thương vụ. Khi nguồn cung dồi dào trở lại, người mua cũng trở nên thận trọng hơn, dành nhiều thời gian đánh giá pháp lý, tiến độ, chất lượng sản phẩm và khả năng khai thác trước khi xuống tiền.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, nâng tổng giao dịch 6 tháng đầu năm lên khoảng 48.000. Riêng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 19.600 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Tuy nhiên, dòng tiền không phân bổ dàn trải mà tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn đang là trụ đỡ chính của thị trường. Đáng chú ý, hành vi tìm kiếm của khách hàng đang dịch chuyển sang những sản phẩm có khả năng sử dụng và khai thác dòng tiền, thay vì chỉ đặt cược vào mức tăng giá trong ngắn hạn.
Với người mua để ở, chất lượng sống, tiện ích và khả năng kết nối trở thành những tiêu chí quan trọng. Còn người mua để kinh doanh hoặc cho thuê, câu chuyện còn mở rộng sang lượng cư dân, sức mua, khả năng vận hành và dòng khách. Trong cả hai trường hợp, pháp lý và tiến độ vẫn là nền tảng để người mua giảm rủi ro trong quá trình sở hữu.
Vị chủ tịch VARS cũng nhận định, việc xuống tiền hiện dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê. Dòng tiền đang có xu hướng chuyển từ “đón sóng” sang “đón giá trị”.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch VARS cũng cho rằng, xu hướng tương lai sẽ nghiêng về các đại đô thị tích hợp, nơi kết hợp không gian ở, việc làm và dịch vụ, thay vì phát triển bất động sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Tuy nhiên, hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần; dự án còn phải đáp ứng đồng thời yêu cầu về quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Đây cũng là lý do khái niệm “hệ sinh thái” ngày càng được nhắc tới nhiều hơn trong cuộc cạnh tranh giữa các dự án.
Từ đầu cơ sang khai thác: Cuộc chơi đang đổi luật
Phân khúc bất động sản hút dòng tiền. Ảnh minh họa.
Thị trường bất động sản vì thế không phải đang mất đi nhu cầu đầu tư, mà đang thay đổi cách nhà đầu tư lựa chọn tài sản.
VARS nhận định quá trình thanh lọc hiện nay đang đưa thị trường về một hệ quy chiếu mới, trong đó pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và thanh khoản trở thành những yếu tố quyết định giá trị.
Trong chu kỳ mới, một sản phẩm có thể hấp dẫn không chỉ vì kỳ vọng tăng giá, mà còn bởi khả năng đáp ứng nhu cầu ở, tạo hoạt động kinh doanh, cho thuê hoặc tích lũy tài sản trong dài hạn.
Cũng theo đó, TS. Ngô Trí Long – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Giá cả nhận định, tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt hơn, với dòng vốn ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế.
Trong bối cảnh này, việc dư nợ tăng không đồng nghĩa điều kiện vay được nới rộng trên diện rộng. Pháp lý dự án, năng lực tài chính và khả năng tạo dòng tiền vì vậy tiếp tục là những tiêu chí quan trọng trong quá trình thẩm định tín dụng.
TS. Ngô Trí Long lưu ý, mặt bằng lãi suất khó quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước. Theo ông, trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án sẽ là những yếu tố ngày càng được chú trọng.
Tổng hợp
Nguồn: CafeF: https://cafef.vn/dong-tien-dang-chay-vao-phan-khuc-bat-dong-san-nao-18826082316574418.chn
Dân Việt: https://danviet.vn/dong-tien-thong-minh-dang-do-vao-loai-bat-dong-san-nao-d1453567.html