Từ ngày 1/3, việc triển khai định danh bất động sản và định danh môi giới bất động sản bắt đầu được áp dụng theo lộ trình quản lý mới của cơ quan chức năng. Đây được xem là bước đi quan trọng trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, minh bạch hóa thông tin và chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, một lĩnh vực vốn lâu nay còn nhiều bất cập.
Việc gắn mã ID nhà đất từ 1/3 giúp tăng cường quản lý Nhà nước, tạo tiền đề cho chính sách thuế nhưng có thể tác động đến tâm lý người mua trong ngắn hạn.
Theo quy định, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (BĐS), bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, là một chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc BĐS trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống. Thông qua mã định danh, các thông tin về thửa đất, quy hoạch, pháp lý, lịch sử giao dịch… sẽ được quản lý và truy xuất trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS.
Từ ngày 1/3, các bất động sản và môi giới bất động sản sẽ được định danh. Ảnh Shophouse The Grand Harbor.
Định danh bất động sản tác động đến thị trường như thế nào?
Trước mắt quy định mới có thể tác động đến tâm lý nhóm đầu tư ngắn hạn, nhóm đóng góp phần lớn giao dịch nhà đất thời gian qua. Bởi theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS VN (VARS), trong năm 2025 có khoảng 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Việc định danh nhà đất có thể tạo tâm lý e ngại, thận trọng cho nhóm nhà đầu tư này khi xuống tiền, gây ra tình trạng giảm thanh khoản cục bộ.
Tuy nhiên, về lâu dài, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định việc định danh giúp giải quyết một trong những điểm yếu lớn nhất của thị trường hiện nay là thiếu minh bạch thông tin. Nhiều năm qua, người mua nhà thường phải phụ thuộc vào thông tin từ môi giới hoặc chủ đầu tư, trong khi dữ liệu chính thức còn phân tán, khó tiếp cận. Khi BĐS có mã định danh, người dân và nhà đầu tư có thể kiểm tra thông tin rõ ràng hơn, hạn chế những rủi ro như mua phải đất vướng quy hoạch, đất đang tranh chấp hoặc dự án chưa đủ pháp lý. Theo các chuyên gia, đây là nền tảng để hình thành hệ sinh thái dữ liệu BĐS, tương tự nhiều quốc gia đã triển khai thành công.
Tiếp đến, với cơ quan quản lý, việc triển khai “số hóa” bất động sản giống gắn mã phương tiện giao thông giúp tăng cường quản lý theo mô hình kinh tế số, từng bước hình thành cơ sở để triển khai các chính sách quản lý thuế, điều tiết thị trường.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhìn nhận hệ thống dữ liệu này không chỉ có ý nghĩa quản trị hành chính mà là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai Luật Đất đai mới, nhất là trong lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi bất động sản được đăng ký và ghi nhận đầy đủ giao dịch, nhà quản lý có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp, cải thiện hiệu quả thu ngân sách.
“Trong nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp thách thức trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương”, ông nói và cho rằng một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, thu hẹp khoảng cách thông tin giữa trung ương và địa phương, hỗ trợ quản lý và theo dõi thị trường theo thời gian thực.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cũng thông tin thêm mã định danh nhà đất sẽ được sử dụng xuyên suốt trong quá trình giao dịch và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này. Đây là công cụ quan trọng giúp quản lý thị trường thống nhất, hiệu quả khi toàn bộ thông tin về dự án và giao dịch được cập nhật thường xuyên.
“Khi hệ thống thông tin hoàn thiện, các giao dịch chuyển nhượng phải cập nhật đầy đủ, minh bạch, giúp hạn chế tình trạng hai giá, ngăn chặn tình trạng gom hàng, đẩy giá”, bà Hằng cho hay.
Ở góc độ chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết việc gắn mã ID nhà đất đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải chuẩn hóa pháp lý từ đầu và quản trị dự án bài bản, chuyên nghiệp hơn. Điều này giúp hạn chế được dự án “ma” và tình trạng huy động vốn trái phép vốn xuất hiện nhiều giai đoạn trước nhờ khoảng trống thông tin và lỗ hổng pháp lý.
Ông nói thêm có không ít dự án được “đẩy giá” thời gian qua cũng dựa vào khoảng trống thông tin. Tuy nhiên, khi tất cả thông tin về sản phẩm, pháp lý, giao dịch được thu thập công khai, các chủ đầu tư sẽ phải nâng cao cả uy tín và chất lượng sản phẩm bằng tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao, tiện ích… Về dài hạn, chủ đầu tư được nâng tầm uy tín thương hiệu, tài sản có mã định danh được định giá chuẩn hơn, dễ tiếp cận vốn vay tín dụng.
Cùng quan điểm, ông Powel cho hay với các tổ chức tài chính, ngân hàng và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực, liên thông sẽ hỗ trợ quá trình thẩm định, định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm, đồng thời củng cố niềm tin thị trường.
Với người mua ở thực và nhà đầu tư trung dài hạn, việc dự án được cập nhật công khai trên hệ thống thông tin sẽ trở thành kênh giúp họ dễ dàng tiếp cận và gia tăng mức độ tin cậy. Khi thông tin về sản phẩm được quản lý và theo dõi chặt chẽ, người mua sẽ được hưởng lợi khi hạn chế những rủi ro pháp lý.
Định danh BĐS được xem như việc thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi tài sản.
Không chỉ gắn mã định danh bất động sản mà môi giới cũng được định danh
Song song với việc gắn mã định danh cho BĐS, việc định danh môi giới cũng được triển khai nhằm đưa hoạt động môi giới vào khuôn khổ chuyên nghiệp hơn. Thực tế thời gian qua, thị trường BĐS chứng kiến sự tham gia của lực lượng môi giới rất đông nhưng chất lượng không đồng đều. Không ít trường hợp môi giới hoạt động tự phát, thiếu chứng chỉ, thậm chí tung tin thất thiệt để “thổi giá”, gây nhiễu loạn thị trường. Khi áp dụng định danh, mỗi môi giới sẽ có mã số riêng, gắn với chứng chỉ hành nghề và thông tin cá nhân. Điều này giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi hoạt động của lực lượng môi giới, đồng thời nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp. Với người mua nhà, việc xác định rõ danh tính môi giới cũng giúp giảm nguy cơ bị lừa đảo hoặc giao dịch qua các cá nhân không đủ năng lực.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũ, chỉ ra rằng trước đây việc quản lý chủ yếu dừng ở cấp huyện, sau đó mở rộng lên cấp tỉnh khi có liên thông nội bộ, nhưng chưa cho phép quản lý tài sản nhà ở và đất đai ở quy mô quốc gia. Điều này khiến công tác thống kê, tổng hợp dữ liệu phải đi qua nhiều tầng nấc, mất thời gian và thiếu tính đồng bộ. Nay với việc định danh các BĐS, dữ liệu được số hóa và liên thông ở quy mô quốc gia. Điều này giúp hoạt động của người dân, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan tra cứu thông tin, thống kê, chuyển nhượng hay thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến BĐS sẽ trở nên thuận lợi và minh bạch hơn.
Tổng hợp: VnExpress, Thanh Niên